Refus d’indemnisation en cas de location d’un logement indécent
Location d’un logement indécent et refus d’indemnisation
Le 11 janvier 2023, les juges ont estimé qu’un propriétaire bailleur ne peut pas prétendre à une indemnisation en cas d’expropriation sur un bien immobilier indécent. Ainsi, le propriétaire exproprié ne peut pas se prévaloir de la perte de revenus locatifs pour faire valoir son droit à indemnisation, ce qui porte à conséquence d’un point de vue juridique. Le cabinet Ake Avocats vous éclaire dans cet article.
Location d’un bien indécent et indemnité d’expropriation pour perte de revenus locatifs
Dans l’arrêt du 11 janvier 2023, les juges étaient saisis d’une affaire concernant l’expropriation sur une habitation principale louée. Cette dernière ne répondait toutefois pas aux critères du logement décent, ce qui posait question quant à l’obtention par le bailleur de l’indemnité d’expropriation pour perte de revenus locatifs.
En pratique, l’indemnité d’expropriation est destinée à couvrir le préjudice subi par le bailleur et notamment la perte de revenus locatifs. La question se posait ici de savoir si l’obtention de cette indemnité était ou non soumise aux règles de décence et de dignité du bien immobilier concerné. Il était en effet possible de suivre ce raisonnement en partant du principe que le propriétaire d’un logement indécent n’est pas en droit de le mettre en location.
Qu’est-ce qu’un logement décent ?
La notion de logement décent a valeur constitutionnelle et est notamment précisée dans la loi du 6 juillet 1989. Conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent répond à 4 critères cumulatifs :
- une surface minimale habitable, qui est de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m au minimum, ou bien un volume habitable total de 20 mètres cubes minimum,
- une habitation sans aucun risque pour la santé ni la sécurité du locataire,
- aucun animal nuisible ni de parasites divers (cafards, rats par exemple …),
- la présence d’équipements de base, permettant de pouvoir vivre dignement au quotidien.
S’il apparaît que le logement ne remplit pas ces critères, il est considéré comme indécent et ne peut donc pas être mis en location. Le propriétaire qui le loue malgré cette interdiction risque des sanctions importantes. Notamment la réalisation forcée des travaux nécessaires à la réfection du bien et la réduction du prix du loyer. Le locataire peut également demander le bénéfice de dommages et intérêts sur la base de la non-conformité du logement par rapport à la loi.
Présence de squatteurs dans le logement exproprié : aucun abattement retenu
Dans un autre arrêt rendu le même jour, la Cour de cassation devait se positionner sur le rabais appliqué à un loyer en cas de présence de squatteurs dans le bien exproprié. En l’espèce, le propriétaire bailleur se plaignait que son logement exproprié ait été indemnisé par un rabais du loyer de 20 %.
Les juges ont estimé qu’un propriétaire exproprié n’a pas à subir un tel abattement lorsque son locataire ne possède pas un bail en bonne et due forme. Autrement dit, même en cas de logement indécent il ne peut être déduit qu’un abattement nul ou très faible si le locataire est un squatteur.
On voit bien ici que deux situations sont à distinguer. Soit le propriétaire exproprié loue un logement décent, auquel cas il peut prétendre à une indemnisation sur la base de la perte des revenus locatifs. Soit le propriétaire exproprié loue un logement indécent : dans ce cas, il ne peut pas prétendre à une indemnisation, sans subir pour autant un abattement important lorsque le locataire n’est pas en règle.
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